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　　东海证券 宣秀芳 顾向军 夏尧

　　摘要：2024年1月16日，省部级主要领导干部推动金融高质量发展专题研讨班提出了“五要五不”中国特色金融文化，指出要稳健审慎，不急功近利，要守正创新，不脱实向虚。同年4月12日，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提出要积极培育良好的行业文化和投资文化，建立培育长期投资的市场生态。2025年3月，国务院办公厅印发《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，明确指出要推进金融服务科技创新能力建设，做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”，加快建设金融强国。基础设施公募REITs(以下简称“公募REITs”)属于我国资本市场的新兴实践成果，在资本市场高质量发展过程中扮演着重要角色，其发展需要良好的金融文化支撑；同时，对于公募REITs市场运行规律和投资价值的研究也有助于深入理解市场运行规律，为投资者理性决策、市场健康发展以及监管政策完善提供新视角与理论支撑，有利于推动形成更加成熟理性的金融市场环境。本文梳理了2024年至2025年7月我国公募REITs的二级市场表现，对其主要驱动因素进行了实证性研究，并运用上述研究成果进行了市场前瞻。

　　关键词：公募REITs；二级市场收益；驱动因素。

　　一、引言

　　《证券公司文化建设十要素》指出，行业机构要把握好创新发展的方向，在紧扣新时代金融工作核心任务、聚焦高质量发展目标、坚守合规风控底线的前提下开展业务和产品创新。同样的，《关于加强证券公司和公募基金监管加快推进建设一流投资银行和投资机构的意见(试行)》指出，要督促行业机构加强合规风控建设，坚持“看不清管不住则不展业”原则。公募REITs属于我国资本市场的新兴实践成果，在产品性质、交易结构、底层资产、参与机构类型和估值定价等方面均具备一定的独特性，一方面，要严格遵循合规风控与创新发展并重，把合规管理和风险控制贯穿于创新发展全过程；另一方面，要引导市场参与者合理评估风险、制定科学投资策略、保障投资者合法权益，构建长期投资市场生态。

　　因此，有必要对公募REITs的市场运行规律和投资价值进行针对性研究，以促进行业机构提高执业治理能力，助力建设打造一流投资银行，服务资本市场高质量发展。

　　2021年6月我国首批公募REITs上市以来，发行规模不断增长。2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，标志REITs进入常态化发行阶段。截至2025年7月末，全国已上市公募REITs产品70只，底层资产涵盖产业园区、收费公路、能源环保、仓储物流、消费基础设施、租赁住房等类型，发行规模逾1,800亿元，总市值突破2,000亿元。不断壮大的公募REITs市场为我国资本市场高质量发展注入了新鲜血液，也对行业机构的执业能力提出了更高要求。

　　表1：截至2025年7月末公募REITs累计上市发行情况

　　数据来源：同花顺

　　本文首先概述了2024年至2025年7月的公募REITs市场表现，接下来对影响二级市场收益的主要驱动因素进行了实证性分析，并给出研究结果与市场前瞻。

　　二、公募REITs二级市场收益概况

　　我们选取中证REITs全收益指数(指数简称：932047)与沪深300指数进行对比，衡量公募REITs二级市场收益总体水平。该指数基准日(2021年9月30日)至2025年7月末与沪深300指数表现对比如下：

　　图1：中证REITs全收益指数与沪深300指数对比

　　(2021年9月30日至2025年7月31日)

　　信息来源：中证指数网站

　　注：红色为中证REITs全收益指数，蓝色为沪深300指数，下同

　　图2：中证REITs全收益指数与沪深300指数对比(2024年度)

　　信息来源：中证指数网站

　　图3：中证REITs全收益指数与沪深300指数对比(2025年1-7月)

　　信息来源：中证指数网站